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你是不是很羨慕看到別人當包租公、包租婆，每個月都能開心收租金？你是不是也想成為他們的其中一員呢？但你也知道房地產的投資門檻，對一般的社會新鮮人或小資族來說，門檻是很高的，如果沒有個百萬、千萬，根本沒辦法投資房地產。
不過現在有了 REITs，你就可以透過他，來投資房地產。
因此針對上述這些問題，就有金融機構（一般是信託公司）發行了所謂的 REITs－
也就是把價格高昂的房地產，先切割成好幾份，再透過市場機制釋放給有意願投資的人，讓市場上的投資人平均分擔某個房地產。
什麼是REITs?
REITs（Real Estate Investment Trust ）中文名稱是「 不動產投資信託 」，於美國國會 1960 年創立，藉由不動產的證券化以及各方資金一起來集資，讓沒有那麼大本金的投資人也可以參與不動產市場，投資人無需實質持有不動產就可以在證券市場上進行交易，非常的方便。
簡單來說，就像是我買了股票後就擁有了一部份公司所有權一樣，我買了REITs 後，也就擁有了一小塊房地產所有權。從此，這塊房地產的租金收益、漲價跌價都有我的份；而且門檻大幅降低，就算我只有一點小錢，也可以入主商用不動產。
REITs 的現金流主要來自租金收入、維修管理費、出租率等，而且 REITs 很多案子都是租給商辦、數據中心、工業用地、醫院等，甚至土地出租、建築物上的設備等都可以算是項目之一。
所以基本上REITs的現金留在租客沒有違約的情況下，他們的現金流收益是非常穩定的
在美國的REITs有被規定90%以上的獲利，必須配發給股東當作股息，他們也因此可以免掉一些稅務。
REITs 的種類
權益型 REITs
權益型 REITs (Equity REITs)，也就是把募集到的資金，直接投資實體不動產，獲得所有權，經營之後能產生收益，主要收入為不動產的租金收入，或者是不動產交易的處分利益，也就是買賣房子賺到的價差。
目前市面上，主要都是以權益型的 REITs 佔大多數，而權益型 REITs 會投資的資產類型，比較常見的有辦公大樓、飯店、百貨等。
簡單來說，買了權益型的REITs 就代表擁有了房地產的一小塊。也就可以跟房東一樣分紅租金，如果房產漲價了手上的 REITs也會上漲！
抵押型 REITs
抵押權型 REITs (Mortgage REITs，簡稱 mREIT)，mREIT 不直接投資不動產，所以不擁有產權也不用經營不動產，而是把募集到的資金，借給需要這筆錢的不動產開發商或是經營者，也可以投資不動產貸款(債權)，或是「不動產抵押貸款證券 (MBS)」，以賺取利差或手續費。
也就是說，投資抵押權型 REITs 是做為資金仲介者，把錢借給別人或投資相關抵押貸款，而我們收到的是貸款出去的「利息收入」，就類似債券那樣領息，所以比較容易受到市場利率變化的影響。
混和型 REITs
混合型 REITs (Hybrid REITs)，就是權益型和抵押權型兩個型態混合，REITs 的管理者會根據經營策略而進行比例分配，類似股債平衡的感覺。所以投資混合型 REITs 的時候，相當於直接投資不動產的同時，也投資了相關的抵押債券，只是誰多誰少不是我們決定，而是基金經理人可能會根據環境、景氣跟市場利率的變化來調整。