什麼是REITs 房地產投資信託基金 ?

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你是不是很羨慕看到別人當包租公、包租婆,每個月都能開心收租金?你是不是也想成為他們的其中一員呢?但你也知道房地產的投資門檻,對一般的社會新鮮人或小資族來說,門檻是很高的,如果沒有個百萬、千萬,根本沒辦法投資房地產。

不過現在有了 REITs,你就可以透過他,來投資房地產。

因此針對上述這些問題,就有金融機構(一般是信託公司)發行了所謂的 REITs-

也就是把價格高昂的房地產,先切割成好幾份,再透過市場機制釋放給有意願投資的人,讓市場上的投資人平均分擔某個房地產。

什麼是REITs?

REITs(Real Estate Investment Trust )中文名稱是「 不動產投資信託 」,於美國國會 1960 年創立,藉由不動產的證券化以及各方資金一起來集資,讓沒有那麼大本金的投資人也可以參與不動產市場,投資人無需實質持有不動產就可以在證券市場上進行交易,非常的方便。

簡單來說,就像是我買了股票後就擁有了一部份公司所有權一樣,我買了REITs 後,也就擁有了一小塊房地產所有權。從此,這塊房地產的租金收益、漲價跌價都有我的份;而且門檻大幅降低,就算我只有一點小錢也可以入主商用不動產

REITs  的現金流主要來自租金收入、維修管理費、出租率等,而且 REITs 很多案子都是租給商辦、數據中心、工業用地、醫院等,甚至土地出租、建築物上的設備等都可以算是項目之一。

所以基本上REITs的現金留在租客沒有違約的情況下,他們的現金流收益是非常穩定的

在美國的REITs有被規定90%以上的獲利,必須配發給股東當作股息,他們也因此可以免掉一些稅務。

REITs 的種類

權益型 REITs

權益型 REITs (Equity REITs),也就是把募集到的資金,直接投資實體不動產,獲得所有權,經營之後能產生收益,主要收入為不動產的租金收入,或者是不動產交易的處分利益,也就是買賣房子賺到的價差。

目前市面上,主要都是以權益型的 REITs 佔大多數,而權益型 REITs 會投資的資產類型,比較常見的有辦公大樓、飯店、百貨等。

簡單來說,買了權益型的REITs 就代表擁有了房地產的一小塊。也就可以跟房東一樣分紅租金,如果房產漲價了手上的 REITs也會上漲!

抵押型 REITs

抵押權型 REITs (Mortgage REITs,簡稱 mREIT),mREIT 不直接投資不動產,所以不擁有產權也不用經營不動產,而是把募集到的資金,借給需要這筆錢的不動產開發商或是經營者,也可以投資不動產貸款(債權),或是「不動產抵押貸款證券 (MBS)」,以賺取利差或手續費。

也就是說,投資抵押權型 REITs 是做為資金仲介者,把錢借給別人或投資相關抵押貸款,而我們收到的是貸款出去的「利息收入」,就類似債券那樣領息,所以比較容易受到市場利率變化的影響。

混和型 REITs

混合型 REITs (Hybrid REITs),就是權益型和抵押權型兩個型態混合,REITs 的管理者會根據經營策略而進行比例分配,類似股債平衡的感覺。所以投資混合型 REITs 的時候,相當於直接投資不動產的同時,也投資了相關的抵押債券,只是誰多誰少不是我們決定,而是基金經理人可能會根據環境、景氣跟市場利率的變化來調整。

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